Nicht selten stellen sich Eltern die Frage, ob und wann sie ihr Grundeigentum an ihre Kinder weitergeben sollen. Für den Fall, dass nur ein Grundstück, aber mehrere Kinder vorhanden sind, stellt sich zudem noch die Frage der Ausgleichszahlungen. In Liechtenstein kann eine Ausgleichszahlung an Geschwister eine erhebliche Grundstücksgewinnsteuer auslösen und es sollte im Vorfeld analysiert werden, wer eine allfällige Steuerlast zu tragen hat und wie diese möglicherweise optimiert werden kann, sodass die Erbteilung Ihrer Liegenschaft erfolgreich umgesetzt werden kann.
In den drei nachstehend erläuterten Sachverhalten gehen wir von einem Vater als Erblasser sowie seinen drei Töchtern Maria, Eva und Hilde aus. Abhängig vom Zeitpunkt, zu welchem eine Immobilie mit Ausgleichszahlungen übertragen wird, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen. Im ersten Fall werden die Ausgleichszahlungen zwischen den Schwestern bereits zu Lebzeiten des Erblassers getätigt. Im zweiten Fall ist der Vater verstorben und die Ausgleichszahlungen finden während des Verlassenschaftsverfahrens statt. Im dritten und letzten Fall werden die Ausgleichszahlungen erst getätigt, nachdem die Erbschaft abgeschlossen ist.
1. Ausgleichszahlungen zu Lebzeiten
Der Vater will nicht erst testamentarisch über sein Grundstück verfügen, sondern dieses zu Lebzeiten an seine Tochter Maria übergeben. Er verpflichtet Maria jedoch, ihren beiden Schwestern Eva und Hilde im Gegenzug einen bestimmten Betrag zu bezahlen. Bei diesem Betrag handelt es sich um den Verkaufserlös des Vaters. Er weist Maria aber dazu an, die Zahlung nicht an ihn, sondern direkt an seine beiden Töchter Eva und Hilde zu leisten. Maria tätigt diese Ausgleichszahlungen an ihre Schwestern allerdings nicht aus Freigebigkeit, d.h. ohne Gegenleistung, sondern diese stehen in kausalem Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung und sind deshalb als Gegenleistung (Kaufpreis) für die Übertragung des Grundstücks anzusehen. Diese Ausgleichszahlungen stellen den Veräusserungserlös des Vaters bzw. den Erwerbspreis der Tochter Maria dar. Der Vater als Veräusserer hat auf dem durch die Übertragung des Grundstücks anfallenden Grundstücksgewinn die Grundstücksgewinnsteuer zu entrichten. Sollte Maria dieses Grundstück später einmal verkaufen, so stellen die Ausgleichszahlungen an ihre Schwestern Eva und Hilde Gestehungskosten, oder auch Anlagekosten genannt, dar. Je höher die Gestehungs- bzw. Anlagekosten sind, desto tiefer fällt ein späterer Veräusserungserlös aus und folglich wird auch die Grundstücksgewinnsteuer reduziert.
Des Weiteren gilt es festzuhalten, dass die beiden Zahlungen von Maria an Eva und Hilde als Schenkungen ihres Vaters anzusehen sind. Solch eine Schenkung ist gemäss dem Liechtensteinischen Steuergesetz anzeigepflichtig. Jedoch hat diese Anzeigepflicht nur einen deklaratorischen Charakter, da es in Liechtenstein keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer gibt.
2. Ausgleichszahlungen während des Verlassenschaftsverfahrens
Im zweiten Sachverhalt gehen wir davon aus, dass der Vater stirbt und die drei Kinder zu gleichen Teilen erbberechtigt (je zu 1/3) sind. Noch während der Verlassenschaftsabhandlung, d.h. vor Abschluss des Erbverfahrens, legen die drei Schwestern fest, dass Maria das Grundstück ins Alleineigentum übernehmen und den anderen zwei Schwestern eine Ausgleichszahlung leisten soll. Durch das Einholen einer Immobilien-Bewertung von einem qualifizierten und unabhängigen Gutachter wird sichergestellt, dass eine faire Grundlage geschaffen wird. Diese Zahlungen von Maria unterliegen nicht der Grundstücksgewinnsteuer, da Eva und Hilde zu keinem Zeitpunkt grundbücherliche Miteigentümerinnen des Grundstücks waren. Allerdings stellen diese von Maria geleisteten Ausgleichszahlungen bei einem allfälligen späteren Grundstücksverkauf keine Gestehungskosten dar – d.h. dass diese Zahlungen nicht zu einer Reduktion des Grundstücksgewinnes von Maria führen und die Grundstücksgewinnsteuer für Maria entsprechend höher ausfallen würde. Der Erwerb eines Grundstücks durch Erbgang stellt hinsichtlich der Grundstücksgewinnsteuer einen steueraufschiebenden Tatbestand dar und Maria übernimmt die latente Grundstücksgewinnsteuerlast für das gesamte Grundstück. Da Eva und Hilde ihren Grundstücksanteil während des Verlassenschaftsverfahrens ohne den Abzug einer Grundstücksgewinnsteuer verkaufen können, resultiert für sie ein höherer Verkaufserlös, als wenn sie das Grundstück erst nach Abschluss des Erbschaftsverfahrens oder nicht an ihre Schwester verkauft hätten. Um diesem Umstand unter den Erben Rechnung zu tragen, kann es in einer solchen Konstellation zu einer Nachverhandlung des Kaufpreises kommen.
3. Ausgleichszahlungen nach abgeschlossenem Verlassenschaftsverfahren
Gehen wir erneut davon aus, dass der Vater stirbt und die drei Töchter zu gleichen Teilen erbberechtigt (je zu 1/3) sind. Nun aber werden die drei Schwestern zu je 1/3 Miteigentümerinnen des Grundstückes und das Verlassenschaftsverfahren wird durch die Einantwortung abgeschlossen. Ein paar Jahre später einigen sich die drei Schwestern darauf, dass Maria das Grundstück von Eva und Hilde käuflich erwerben soll. Zur Ermittlung des Kaufpreises wird eine Immobilien-Bewertung von einem qualifizierten und unabhängigen Gutachter erstellt. Die Zahlungen von Maria an ihre beiden Schwestern lösen eine Grundstücksgewinnsteuerpflicht bei Eva und Hilde aus. Sollte Maria das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, so kann sie die geleisteten Zahlungen an ihre Schwestern als Gestehungskosten geltend machen, was folglich ihre Steuerlast reduziert.
Frühzeitig zu planen kann sinnvoll sein
Je nach Konstellation und Zeitpunkt einer Immobilienübertragung resultieren unterschiedliche steuerliche Folgen. Unabhängig davon, ob Sie Immobilien besitzen oder nicht, sollten Sie sich frühzeitig Gedanken über Ihre Erbschaftsangelegenheiten machen. Wurden bislang keine Regelungen getroffen (z.B. Testament oder Erbvertrag), gilt die gesetzliche Erbfolge. Diese entspricht jedoch nicht immer dem Willen des Erblassers. Vor allem dann, wenn das Vermögen auch aus Immobilien besteht, kann eine rechtzeitige und von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Regelung sinnvoll sein.
Generell sorgt eine vorausschauende Nachlassplanung dafür, dass Ihr Vermögen Ihren Wünschen entsprechend weitergegeben wird. Damit dies gelingt, sind rechtzeitig wichtige Entscheide zu treffen: Es gilt unter anderem, das Erbe aufzuteilen, ein Testament zu verfassen oder die Unternehmensnachfolge zu klären. Nicht zuletzt hilft eine Erbteilung zu Lebzeiten, Streit unter den Erben zu vermeiden. Damit die beste Lösung in dieser komplexen Materie gefunden werden kann, lohnt es sich, mit einem Experten zu sprechen.
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