Wenn es um Immobilien geht, sind häufig grosse Vermögenswerte und viele Emotionen im Spiel. Beim Vererben von Immobilien gibt es daher einige Herausforderungen, welche zu beachten sind: Wie viel Wert hat meine Wohnung, mein Hauses oder mein Grundstück? An welches Kind soll ich meine Immobilie übergeben? Soll die Übergabe zu Lebzeiten oder erst im Todesfall geschehen? Was besagt das Erbrecht?
Grundsätze des Erbrechts in Liechtenstein
Das liechtensteinische Erbrecht ist von zwei Grundsätzen, nämlich dem Grundsatz der Testierfreiheit einerseits und dem der Familienerbfolge andererseits, beherrscht. Der Grundsatz der Testierfreiheit besagt, dass der Nachlass an den gelangen soll, den der Erblasser selbst in einer letztwilligen Verfügung als seinen “Nachfolger” ausgewählt hat. Aus dem Grundsatz der Familienerbfolge ergibt sich, dass die nächsten Angehörigen nicht leer ausgehen sollen. Verstirbt jemand ohne Hinterlassung einer letztwilligen Verfügung (z.B. Testament), kommt die gesetzliche Erbfolge zum Tragen. In einem solchen Fall sind insbesondere die Nachkommen und der überlebende Ehegatte bzw. eingetragene Partner als Erben vorgesehen. Durch eine letztwillige Verfügung kann die gesetzliche Erbfolge abgeändert werden, jedoch unter dem Vorbehalt der Pflichtteile.
Wie viel ist die Immobilie wert?
Bevor eine Immobilie übertragen wird, muss ihr Wert ermittelt werden. Der wohl wichtigste Faktor spielt dabei die Lage (Verkehrserschliessung, Einkaufsmöglichkeiten, Nachbarschaft, Aussicht etc.). Neben der Lage beeinflussen jedoch noch weitere Kriterien den Wert: Die Nachfragesituation, die Grösse und Form des Grundstücks, der Zustand des Gebäudes, das Potenzial einer Immobilie, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sowie die Hypothekarzinsen. Doch auch allfällige negative Einflüsse wie Strassenlärm oder andere Emissionen sind nicht zu vernachlässigen.
Konflikte unter den Erben vermeiden
Die Kommunikation innerhalb der Familie bzw. involvierten Personen ist entscheidend. Alle Beteiligten sollten miteinander sprechen, um ihre Wünsche, Bedenken und Erwartungen zu klären. So kann eine klare und hilfreiche Auslegeordnung erstellt werden. Es gilt dabei auch zu klären, wie die vorhandene Liegenschaft genutzt werden soll. Soll sie vermietet, verkauft, selbst genutzt oder anderweitig genutzt werden? Um mögliche Konflikte zwischen den Erben zu vermeiden, kann es daher hilfreich sein, mit den Nachkommen gemeinsam eine Lösung zu finden, mit der alle einverstanden sind. Zu Lebzeiten kann der/die Erblasser:in die Gespräche leiten und so die eigenen konkreten Wünsche und Vorstellungen einfliessen lassen. Wurde die Lösung gefunden, können die Eltern das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bereits zu Lebzeiten einem Nachkommen überlassen, dies gilt dann sehr häufig als Erbvorbezug. Das bedeutet, dass sich dieser Nachkomme den Wert der Immobilie bei der Erbteilung an seinen Erbteil anrechnen lassen und gegenüber seinen Geschwistern ausgleichen muss. Solche Ausgleichszahlungen sind einerseits für Geschwister nicht immer einfach zu stemmen und andererseits können sie eine Grundstücksgewinnsteuer auslösen. Es gilt daher zu klären, ob die finanziellen Mittel für einen Ausgleich vorliegen. Unter Einbezug aller Faktoren kann daher auch ein Verkauf der Immobilie eine zielführende Lösung sein. Die Übergabe der Liegenschaft ins Miteigentum mehrerer Nachfolger stellt in der Praxis immer wieder eine schwierige Situation mit Konfliktpotenzial dar.
Immobilie weitergeben, aber noch wohnen bleiben
Möchten die Eltern die Immobilie bereits an ein oder mehrere Kinder überschreiben, jedoch im Objekt wohnen bleiben, ist auch das möglich, nämlich mittels Wohnrecht. Dies besagt, dass der Inhaber des Wohnrechts die Liegenschaft (selbst) nutzen darf. Der Inhaber des Wohnrechts kommt dabei, ähnlich wie bei der Miete, für den gewöhnlichen Unterhalt, insbesondere regelmässige Reinigung und Reparaturen, auf. Solch ein Wohnrecht kann auf eine bestimmte Zeit oder lebenslänglich sowie unentgeltlich oder gegen eine Entschädigung vereinbart werden.
Dem gegenüber steht die Nutzniessung. Der Nutzniesser hat mehr Rechte als der Inhaber eines Wohnrechts. Er darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder darf diese auch vermieten. Somit stehen dem Nutzniesser auch allfällige Mieterträge zu. Jedoch gehen Hypothekarzinsen, gewöhnliche Unterhaltskosten, Versicherungsprämien etc. zulasten des Nutzniessers.
Altersgerechte Wohnung beziehen
Wie die Daten der aktuellen Volkszählung in Liechtenstein zeigen, ist die Wohneigentumsquote in der Altersgruppe der 65 – 84-Jährigen am höchsten. Rund 60% dieser Altersgruppe besitzen Eigentum. Die Generation 65+ hat mit 77 m2 Wohnfläche pro Person mehr Platz als alle anderen Einwohner des Landes. Jungen Familien ist es aufgrund der finanziellen Gegebenheiten vielfach nicht möglich, das klassische Einfamilienhaus mit Garten zu erwerben. Da kommt die Frage auf, ob es für die Eltern vorstellbar ist, das Einfamilienhaus mit leeren Kinderzimmern und Garten frühzeitig an einen Nachkommen zu übergeben und für sich selbst eine altersgerechte Wohnung zu kaufen oder zu mieten. Oft ist es jedoch – zu Recht – eine Herausforderung, das lange selbstbewohnte und vielleicht sogar selbst erbaute Heim aufzugeben und in eine kleinere Wohnung umzuziehen.
Fazit
Es ist eindeutig, dass die Nachlassplanung, insbesondere wenn eine Immobilie involviert ist, deutlich über die Abfassung eines Testaments hinausgeht. Für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie empfiehlt sich das Beiziehen einer neutralen Fachperson, da die persönliche Betroffenheit oft zu einer Fehleinschätzung führt. Eine sorgfältige Planung über den Nachlass verschafft Gewissheit, dass nichts dem Zufall überlassen bleibt. Zudem können damit wichtige Fragen frühzeitig geklärt werden.
Durch eine offene und transparente Kommunikation mit den Nachkommen lassen sich Konflikte unter den Erben vermeiden. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten weitergeben, verkaufen oder im Testament festhalten, wer von Ihren Nachkommen die Liegenschaft dereinst erhalten soll. Darüber hinaus entlasten klare Anweisungen die Nachkommen, weil sich damit viele schwierige Diskussionen erübrigen. Eines ist jedoch zu beachten: Die Pflichtteile dürfen nicht verletzt und nicht mit Auflagen oder Bedingungen belastet werden.
Generell empfiehlt es sich, grössere Zuwendungen, Schenkungen und Erbvorbezüge zu Lebzeiten schriftlich festzuhalten und die Kinder rechtzeitig und offen über die Vorgänge zu informieren. Erstellen Sie frühzeitig eine Auslegeordnung und analysieren Sie Ihre Ausgangslage, um die notwendigen Massnahmen und die Erbteilung ganz nach Ihren persönlichen Wünschen und allenfalls unter Einbezug der Erben zu gestalten. Nicht zuletzt haben Sie so die Gewissheit, dass im Falle des Falles alles nach Ihren Vorstellungen abläuft.
Gerade im Zusammenhang mit der familieninternen Weitergabe von Immobilien, stellt sich häufig die Frage, inwiefern eine solche Nachfolgelösung in Bezug auf Immobilien mit den sonstigen Vorstellungen rund um das Thema Erben- und Vererben in einer Familie zusammenstimmt.
