Wenn es um Immobilien geht, sind häufig grosse Vermögenswerte und viele Emotionen im Spiel. Beim Vererben von Immobilien gibt es daher einige Herausforderungen, welche zu beachten sind: Wie viel Wert hat meine Wohnung, mein Haus oder mein Grundstück? An welches Kind soll ich meine Immobilie übergeben? Soll die Übergabe zu Lebzeiten oder erst im Todesfall geschehen? Was besagt das Erbrecht? Eine professionelle Immobilienbewertung kann in verschiedenen Situationen sinnvoll und notwendig sein. Sie liefert eine fundierte Einschätzung des Marktwerts einer Immobilie und bietet damit eine wichtige Entscheidungsgrundlage für verschiedene Zwecke.
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es entscheidend, den genauen Marktwert zu kennen. Eine professionelle Bewertung hilft Käufern, nicht zu viel zu zahlen, und Verkäufern, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Banken verlangen in der Regel immer eine Immobilienbewertung, um den Belehnungswert festzustellen. Dies ist notwendig für die Gewährung einer Hypothek. Beim (Ver)Erben oder Verschenken von Immobilien ist eine Bewertung erforderlich, um den korrekten Wert zu ermitteln. Dies kann Streitigkeiten vermeiden und sorgt für Klarheit.
Bei einer Scheidung muss der Wert der gemeinsamen Immobilien ermittelt werden, um eine faire Aufteilung des Vermögens zu gewährleisten. Unternehmen benötigen oft eine Immobilienbewertung für die Bilanzierung, insbesondere bei der Erstellung von Jahresabschlüssen und bei steuerlichen Angelegenheiten. Vor grösseren Investitionen in die Sanierung oder Modernisierung einer Immobilie ist es sinnvoll, deren aktuellen Wert und das Wertsteigerungspotenzial zu kennen.
Faktoren, welche den Wert einer Immobilie beeinflussen
Bevor eine Immobilie übertragen wird, muss ihr Wert ermittelt werden. Der wohl wichtigste Faktor spielt dabei die Lage (Verkehrserschliessung, Einkaufsmöglichkeiten, Nachbarschaft, Aussicht etc.). Neben der Lage beeinflussen jedoch noch weitere Kriterien den Wert: Die Nachfragesituation, die Grösse und Form des Grundstücks, der Zustand des Gebäudes, das Potenzial einer Immobilie, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sowie die Hypothekarzinsen. Doch auch allfällige negative Einflüsse wie Strassenlärm oder andere Emissionen sind nicht zu vernachlässigen.
Was gilt es bei einer professionellen Immobilienbewertung zu beachten?
Der Immobilienbewerter sollte qualifiziert und erfahren sein. Darüber hinaus ist es wichtig, dass er die einzelnen Lagen in Liechtenstein kennt. Es gibt verschiedene Bewertungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Der Immobilienbewerter wählt das passende Verfahren je nach Art der Immobilie und dem Bewertungszweck aus.
Eine umfassende Bewertung sollte alle relevanten Faktoren berücksichtigen, wie zum Beispiel Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung, rechtliche Gegebenheiten (z.B. Baulasten oder Denkmalschutz) und die Marktsituation. Immobilienmärkte sind dynamisch, daher sollten die verwendeten Daten aktuell sein. Eine veraltete Bewertung kann zu falschen Entscheidungen führen. Ein fachkundiges Gutachten ist transparent und nachvollziehbar. Der Immobilienbewerter sollte seine Vorgehensweise und die verwendeten Daten klar darlegen, sodass die Bewertung für Dritte verständlich ist. Die Kosten für eine Immobilienbewertung können variieren und hängen vom Umfang und der Komplexität der Bewertung ab. Es ist ratsam, vorab einen groben Kostenvoranschlag einzuholen.
Kann ich die Immobilienbewertung selbst vornehmen?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienbewertung selbst vorzunehmen, allerdings gibt es dabei diverse Einschränkungen und Herausforderungen.
Fehlende Vergleichbarkeit: Immobilien werden im Vergleich zu anderen Gütern nur selten gehandelt. Zudem ist jedes Objekt (Lage, Ausbau, Zustand, Alter, Form etc.) unterschiedlich. Die fehlende Vergleichbarkeit sowie die Intransparenz des heimischen Immobilienmarktes machen es schwierig, das eigene Objekt anhand eines Vergleichs mit anderen Objekten zu bewerten.
Fehlende Objektivität: Persönliche Bindungen und subjektive Einschätzungen beeinträchtigen die Objektivität, was zu einer ungenauen Bewertung führen kann.
Begrenzte Marktkenntnis: Ohne Zugang zu umfassenden Marktdaten und -analysen ist es schwierig, eine genaue Bewertung vorzunehmen. Professionelle Immobilienbewerter verfügen über umfangreiche Marktkenntnisse in Liechtenstein und haben Zugang zu anderen Immobilientransaktionen.
Komplexität der Bewertungsverfahren: Die Anwendung der verschiedenen Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) erfordert Fachwissen und Erfahrung. Diese Verfahren sind komplex und erfordern ein tiefes Verständnis der Immobilienmärkte und -techniken.
Rechtliche Anforderungen: Eine selbst erstellte Schätzung hat nicht die gleiche rechtliche Gültigkeit und Akzeptanz wie eine professionelle Immobilienbewertung. Bei bestimmten Anlässen (z.B. Finanzierung, Erbschaft, Schenkung, Scheidung) wird in der Regel ein professionelles Gutachten benötigt.
Fazit
Eine professionelle Immobilienbewertung bietet Sicherheit und Klarheit in verschiedenen Lebenslagen und geschäftlichen Entscheidungen. Sie sollte von einem qualifizierten Immobilienbewerter durchgeführt werden, der ein geeignetes Bewertungsverfahren wählt und alle relevanten Faktoren berücksichtigt. Transparenz und Aktualität der Daten sind dabei ebenso wichtig wie die Kosten, die im Verhältnis zum Nutzen der Bewertung stehen sollten. Ein professioneller Schätzer hat zudem eine grosse Nähe zum Immobilienmarkt, kennt die Lagen, hat keine emotionale Bindung zum Objekt und eruiert den korrekten Wert der Immobilie.
Gerade im Zusammenhang mit der familieninternen Weitergabe von Immobilien, stellt sich häufig die Frage, inwiefern eine solche Nachfolgelösung in Bezug auf Immobilien mit den sonstigen Vorstellungen rund um das Thema Erben- und Vererben in einer Familie zusammenstimmt.
